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2014年 06月 03日
賃借中の部屋が、オーナーの破たんで競売にかけられたので入札したところ、次順位に60万円の差をつけて私が最高価格を提示したので、順調にいけば明後日に落札が確定する。
これまでの過程はここね。 所有権の移転登記や不動産取得税など、これからの必要経費を調べていたら、結構面倒な手続きがありそうで、そのあたりを忘備録的に書き残すため、不動産競売顛末記 其の弐として再開(笑) 最も気になる登記費用と不動産取得税は、当初は落札価格の2-3%程度だろうと考えていたのだが、両方とも自宅用に取得した場合はその10分の1程度になるらしい(歓喜) いろいろな必要条件があるが、マンションの場合は築25年以内ならOKっぽい。 競売時に公開された資料だと、ここは平成1年8月築・・・・・今は26年6月・・・・だよね。 ぎりぎりOK なのか!!!! 両方で5-60諭吉が必要と思っていたのに・・・・5-6諭吉でよいのか???? ぬか喜びにならなければ嬉しいのだが・・・・とりあえずは登記簿で確認したい。 自宅用である証明書発行は市役所の固定資産課の仕事で、登記簿が必要書類の一つになっている。 登記費用の計算は固定資産評価額のようで、これの証明書発行も市役所の同じ固定資産課。 これからいろいろと証明書類が必要になるようで、詳細は数日後に裁判所から送られてくると思うけど、とりあえず登記簿謄本を取り寄せておくことにした。 で、ネットで調べると現在では登記簿謄本なんて死後で、「全部事項証明書」が今風。 で、法務局に取りに行くつもりで、必要なものは何かネット検索・・・・してたら・・・・・ネットで簡単に取得できることを知る。 ジャーン 簡単に該当地番を検索できて申請につながるし、費用支払いも自分のネットバンキングにそのままつながり、うれしいことに振込手数料なし。 郵送をチョイスしたら、昨日の申請で・・・・本日・・・届いている。 昔の登記簿謄本は結構分厚かった気がするが、これは3ページでまるで住民票のような感じ。 で、必要な情報・・・・築年月日は・・・1年8月28日・・・・うれぴー。 売買契約書なんて存在しないので、市役所からの証明取得の際の「契約書の代わりになるもの」は、裁判所から書類が届き次第に残金の支払いをしないと、発行されないようだ。 まだまだいろいろ経験できそうで楽しい。 6月5日 追記 午前中に裁判所の競売係に電話をいれて、最終的に売却が確定したことを確認した。 残金支払いや登記などの必要書類が本日発送されることを告げられ、ワクワクドキドキ期間はこれにて終了。 あとは必要書類をそろえて、払うべきものを払えばすべて完了となる。 会話の中で、登記費用などを減額する手続きは代金支払い前でもできそうな感触だったので、書類の到着を待って一気に片づけるつもり。 6月7日 追記 金曜日の夕方に裁判所からの通知が届いたが、市役所に出向いてもタイムアウトになりそうなので、土日に手続きの理解をすすめ、月曜から実作業をすすめることにした。 しかし・・・まあ・・・なんと・・・・素人向けではない表現だこと。 土地の部分の登記簿が不足しているようなので、月曜日に申請する必要がある。 月曜日は市役所で住民票や固定資産評価証明、居住用の証明などを取る予定だが、土地部分の抄本が無くても出してくれるのか? だめなら火曜日に届くであろう土地部分の抄本を待って水曜日に再度市役所に行くことにしよう。 登録免許税の額を計算して裁判所にFAXを送り、確認を得たのちに振り込む手続きなので、水曜日に完了まで進めるのは無理かも。 登録免許税と不動産取得税がどれほど減額されるのか、まだ固定資産評価が入手できないので不明だが、予想外の出費が発覚した。 なんと、ここのオーナーめ、管理費や修繕積立金、駐車場使用料を滞納していた。 競売手続き開始の11月には滞納がなかったが、今年の分をすべて滞納していた。その額・・・なんと・・・36諭吉近く・・・(驚) 落札価格に上乗せして私の負担となるので、実質1250諭吉ほどで落札したことになる。 3月初めにオーナーから電話で「競売は無いから家賃を払え」と言われたが、その時にはすでに管理費等を支払うつもりはなかったようだ・・・うそつきジジイめ、なんてやつだ。 ま、ここの敷金と更新手数料相当額は家賃支払いを止めて回収してあるし、入札直前にわかったとしても、入札価格を低くするつもりもなかったので、あきらめはつく。とりあえず中古の飛行機運搬用軽貨物車の購入をあきらめればよいのだし、税金の減額がかなり相殺してくれるだろう。 6月9日 追記 朝の8時半から行動開始。 まず法務局に行き、土地部分の抄本を取得。窓口関係は全て派遣会社が担当していて、にこやかに対応してくれた。たぶん同じ仕事の経験者が採用されている感じで、知識やアドバイスもかなりなレベルだった。 その後、市役所に行って、固定資産評価証明書と居住用家屋証明書を取得。住民票は自販機で購入した。 ここの窓口で対応してくれた青年は・・・・ちょっと心もとない感じだったが、証明書の効力に影響はない(笑) いったん帰宅して、書類の整理と、登録免許税額を試算した。 試算したものを記入するフォームがあって、本来は裁判所にFAX して確認をとるのだが・・・・私はヒマだ。 裁判所の担当書記官に電話して、「書き方がよくわからないので、フェイス トゥ フェイスで確認しながら書類を完成させたい」・・・・と、申し入れたらOKをもらえたので、3時のアポを取って裁判所に出頭。 必要書類が全部そろっていることを確認後、書記官が税額計算をして、金額を確定した。 本当のことを言うと、今回の事件で一番会話に違和感を感じていたのは、部屋のオーナーでも裁判所の執行官でもなく、競売係の事務員や書記官だったのだ。 だからFAX や電話で片づけるより、面前で一気に片づけたいという気持ちだったので、めでたく片づいたのだ。 で、支払額は、不動産取得税を除いてすべて決定したので、明日午前中に銀行で支払いをして、午後から最終事務処理のために裁判所に行くことにし、書記官とその時間を決めて帰宅した。 ああ、あと少しで面倒なことが終わる。 6月10日 追記 午前の部 いつもどおり6時半に起床後、朝飯前にメールのチェックを済ませ、銀行に持って行く振込票に必要事項を書き始めた・・・・ら・・・・なんと・・・・登録免許税のプリント済み振込票の「年度」が・・・・なんと・・・・「24」。 機械処理のため訂正は不可と振込票に書いてある。振込票の再発行が必要なら裁判所に行かなければ今日振込できないなぁと不安になって、窓口が開く8時半に書記官に電話を入れた。 「あのぉ・・・年度が24なんだけど、このまま使えるのけ?」 「たぶん問題ないと思うけど、銀行の窓口で相談して、訂正が必要だったら訂正印などを用意してその場で直してよ。いままでそれでやっとるけのぅ。」 機械処理の帳票に訂正印は無いだろうと思うものの、ここはこらえて、「んぢゃ、窓口で相談します。」 「そうしてくんろ。なんかあったら電話いれてくんろ。」 今まで問題ないなら、そのまま訂正せず使えるんだろうに、ややこしいやっちゃのう。 で、銀行に赴き、振込処理もすんなりと終了。 いったん帰宅して、午後に行く予定の裁判所に提出する書類を完成させた。 これでいったん完了となるが、残る不安は「ふどーさんしゅとくぜー」 県税事務所に電話を入れたら、若い女の子(たぶん)が対応してくれた。 「あのー、競売で落札したマンションの取得税を知りたいんだけんど・・・・」 「今年の末あたりに通知が行くと思いますよ」 さっさと支払いたかったので、細かく状況を伝えたところ・・・・なんと、建物分1000まんまで非課税。 土地も持分168平米以下は非課税。 つまり、ゼロ円(歓喜) わざわざ申請する必要もなく、すでに住民票も居住状態なので、県税事務所から不動産取得税について通知を出すこともないとのこと。ほっときゃよいそうな。 これで大きなヤマはすべて越えたので、残るは午後の最終手続きと、マンションの管理会社への届け出のみ。 午後の部 というわけで、裁判所に振込用紙の提出用と、支払い明細が書いてあり署名捺印をした「売却代金・登録免許税等納付書」なるものを提出し、その場でなんだかわけわからない書類(もう注意深くチェックする気はない)に署名捺印をさせられた。その後、書記官から渡された紙を会計係に持参し、受領書をもらって再度書記官に渡す。この往復書簡を私が伝書鳩のように持ち歩くのも、民間企業だったら「内部で回せよ」というレベルのもののような気がする。 もちろん、色つきクリアホルダーに入っている書類なんか見る気もなく、なにをやり取りしたのか、わしゃ知らんぞなもし。 裁判所って、当事者が自分でいろいろ動くように仕向けることに価値を見出しているのかもしれんな。 で、最終的に私の手元に渡されたのが「保管金受領証書」・・・・・この期に及んでまだ保管金扱いかよ・・・。 ま、書記官が 「これで手続きは全部終了しました。10日から2週間程度で権利書同等の書類が、裁判所のほうに届くので、すぐに送ります。お疲れ様でした」と、終了宣言をつぶやいたので、「お世話になりました」と、♪ 二人の世界 ♪ でも ♪ 氷の世界 ♪ でもない、乾ききった大人の世界(笑) 法的には今日から私に所有権が移ったが、それを証明する紙切れは再来週に届くはず。 それを待ってマンションの管理会社への届け出をするつもりだが・・・・前オーナーの滞納した管理費の請求がカウンターパンチのように届くんだろうな。 でも、まあ、これで一件落着かな。 もうひと騒ぎ欲しいような気もする(笑) 6月22日 追記 登記完了後にその記載内容をチェックするつもりで待っている間に、ダイレクトメールが3件届いた。 内容は「競売落札おめでとうございます」から始まり、「占有者の強制退去させるお手伝いします」(笑) 荷物搬出と倉庫保管などを強面のお兄さんたちがやってくれるのかな? ま、関係ないから、これは無視。 で、1週間ほどで、「権利書」に代わるものという「登記識別情報通知」なるものが登記所から発行され、裁判所を経て転送されてきた。 A4サイズの紙一枚で、不動産の内容と登記名義人が簡潔に書かれ、ホログラム印刷のシールで識別番号が隠されている。 識別番号は、郵便や宅配便の追跡番号みたいなもので、この紙一枚では登記内容の変更経緯なんか全くわからない。 で、登記所から最新の全部事項証明書を取り寄せることにする。 ネットで申請したところ「登記処理中のため、受け付けないよ」とのメッセージ。 金曜になってようやくネット申請が受け付けられ、土曜日に届いた。 所有権は私に移転され、次ページの権利項目欄では抵当権もきれいに抹消されていて、清い体の不動産がわたしの手に入った。 落札価格1200万円ちょっと。未払い管理費等36万円。登記費用11万円。その他雑費を含めて1270諭吉程度での購入は、格別に安いとは思えないが、まあまあ損はしない買い物だろう。 ちょうどマンションは25年の大修繕が半ばをすぎて、外壁、ベランダ、ルーフバルコニーはピッカピカになった。共用通路も壁面の塗装が完了し、床面や階段の補修を残すのみ。 外観ピカピカのうちなら、高く売れるかもね。 12月25日 追記 今日、突然にクリスマスのお楽しみか・・・・郵便が届いた。 送り主は元オーナーの不動産会社社長の女性名(封筒には書いてなかったけどね)。 入っていたのは請求書(驚) 1月から6月分の家賃と、日割りの固定資産税から返還する敷金分の差額、393,758円を払え・・・・と。 請求書1枚入っていただけで、なんの口上書きも付いていない。 本気で請求するなら、3月と4月分は支払ってあるんだから、もう少し真面目にやってほしいものだ。 ひょっとしたら私がまだ住んでいるかどうかの、探りかな? とりあえず、お遊びに参加しようと思い、手紙をしたためた。 出だしは・・・・拝啓、貴社ますますご隆盛のこととお喜び申し上げます・・・ビジネスレターの定型文ね。 請求書をお送りいただき、御社がまだ存在していることを知り、うれしい限りです・・・・・ほんとか? で、3,4月分は支払い済みであること、固定資産税の支払い義務はないことを説明し、契約更新にかかった費用と、滞納されていた管理費等を御社に請求するので、年末までに20万円弱を現金書留で送ってくださいと、丁寧な文章をしたためて郵送した。 たぶんあて先不明で戻ってくるだろうな。
by moto_esf
| 2014-06-03 17:25
| 年金生活とか住まいのこととか
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Comments(5)
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Bokkinen
at 2014-06-15 21:57
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motoさん、こんばんわ!
こちらのスレッドに返信させて頂くのも失礼かと思いましたが、すぐにお礼を申し上げたくて…。 本日は飛行会にお誘い頂きありがとうございました! 本当に楽しい時間を過ごすことができました! また参加させて頂きたいと思います! 次回お会いできることを楽しみにしております。
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moto
at 2014-06-15 22:32
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Bokkinen さん、きょうは楽しめたようで良かったです。
また参加をお待ちしています。お友達もさそってみてはいかがですか。
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Bokkinen
at 2014-06-16 06:47
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さっちゃん
at 2018-06-29 12:05
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はじめまして。
最近競売物件を落札して大家デビューした初心者です。 ブログを楽しく読ませてもらい、参考になりました。 ところでこの滞納家賃と滞納管理費の請求のその後はどうなったんですか? 過去記事を探したけど見つからず。 にしてもひどい大家さんもいるんですね。災難でしたね。
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moto
at 2018-06-29 15:31
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さっちゃんさん、はじめまして。
忘備録として書き残したのですが、災難ではあるものの、面白い体験だったので、さらに面白おかしく表現してみました。 内容は正確に残したつもりなので、参考になったとしたら嬉しい限りです。 オーナーからの請求を拒絶した後は、まったく連絡がないまま今に至っています。 1-2年前にこの記事を自分で読み直したとき、やじうま根性で、オーナーの不動産屋と居酒屋をグーグルマップのストリートビューで探したところ、町の古い不動産屋だったところは新築の住宅になって、繁華街の居酒屋はビルのままですがテナントが変わったようです。このビルも手放したと思われます。 バブル期に不動産に手を出して失敗した典型のようで、5億円を超える債務をかかえ、ビルや他のマンションも手放す羽目になったようです。
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